Van bedrijfspand naar woning: wat komt erbij kijken?  

De leegstand van bedrijfspanden in de provincie Utrecht is de afgelopen jaren fors afgenomen. Veel van deze panden hebben plaatsgemaakt voor woningen. Nieuw-Middelland is daar een goed voorbeeld van. Dit is een gebied in Woerden dat wordt getransformeerd tot een gemengd stedelijk woongebied. Maar hoe transformeer je een bedrijventerrein naar een woonomgeving met bedrijvigheid, zonder dat het voelt alsof je op een bedrijventerrein woont? En wat is onze rol hierin?   

Met elkaar om tafel 

We beginnen bij Jeroen van Lemmen. Hij is projectmanager Nieuw-Middelland bij de gemeente Woerden. “Het gebied kent veel bedrijven en kantoren waar sprake was van veel leegstand. De gemeenteraad besloot in 2017 om het noordelijk deel van Middelland te verkleuren naar een gemengd stedelijk woongebied. Het eerste project was de ontwikkeling van de locatie die vrijgekomen was na de verhuizing van het FNV-hoofdkantoor. Daar zijn nu 265 woningen bewoond in het plan De Houttuin. Na dit plan zijn inmiddels meer woningen gerealiseerd en in ontwikkeling. In totaal biedt Nieuw-Middelland, zoals we dat nu noemen, ruimte voor meer dan 2000 woningen.”

Leefbaarheid hoog in het vaandel 

Volgens Jeroen is leefbaarheid en een prettig woonklimaat een belangrijke opgave voor Nieuw-Middelland. De lat ligt hoog. Om daar sturing aan te geven, zijn de ambities vertaald naar een diagram met gebiedsdoelen. “Het is vooral een gespreksmiddel. Je kijkt samen hoe een project kan bijdragen aan de ambitie voor Nieuw-Middelland en hoe een ontwikkelaar zich daarin kan onderscheiden”, vertelt Jeroen. “Op die manier staan continu de gebiedsdoelen rondom Ruimte, Programma, Mobiliteit en Duurzaamheid centraal.” 

Een onderdeel van het gebiedsdoel Duurzaamheid is de energievoorziening i. Elke ontwikkelaar kan zijn eigen plan maken, maar het is beter om dat samen met buren te doen. Bijvoorbeeld door te kijken naar bronnen die de warmte uit het grondwater halen en die met elkaar te delen. De Omgevingsdienst regio Utrecht denkt mee en adviseert de gemeente omdat dit kosten bespaart, het aantal putten in de bodem beperkt en daardoor alle ontwikkelingen de kans krijgen om gebruik te maken van bodemenergie.”  

Knelpunten verhelpen

Naast de gebiedsdoelen, spelen bestaande regels rondom milieu ook een rol. Dagmar Storm is als adviseur Ruimtelijke Ordening en Milieu vanuit de Omgevingsdienst Regio Utrecht vanaf de start betrokken bij de ontwikkeling van Nieuw-Middelland en legt uit: “Bij projectoverleggen sluit ik aan om vanuit de gebiedsdoelen knelpunten en belemmeringen te identificeren en te verhelpen. Door vroegtijdig aan tafel te zitten denken we mee over kansen voor het realiseren van een goede leefomgeving. De woningen komen bijvoorbeeld dichtbij het spoor te liggen. Dan moet het veilig en gezond wonen zijn. Zowel op het gebied van geluid als externe veiligheid.”   

“Als de aandachtspunten en kansen in beeld zijn, vinden er milieuonderzoeken plaats. De initiatiefnemer is hier verantwoordelijk voor,” vervolgt Dagmar. “Namens de gemeente beoordelen onze specialisten deze milieuonderzoeken. Daarover ga ik samen met Jeroen in gesprek met de projectontwikkelaar. Soms zijn dat uitdagende gesprekken, bijvoorbeeld met geluidbelaste locaties door het spoor of de autowegen. In dit geval haak ik bijvoorbeeld een geluidsspecialist aan.” 

Omgevingsgeluid beperken 

Als geluidsspecialist, is Jorritjan Niessink van de Omgevingsdienst regio Utrecht betrokken bij de milieuadvisering voor Nieuw-Middelland. Ook heeft hij adviezen verleend voor het plan de Houttuin. “Het spoor heeft  een grote invloed gehad op dit plan. Maar ook de Polanerbaan, een drukke toegangsweg naar het centrum. Ik heb maatregelen voorgesteld, zoals het deels dichtzetten van de balkons met verglaasde buitenruimte. Dit om het geluid tegen te houden. Ook heb ik het advies gegeven dat de balkons open en dicht kunnen om de geluidsoverlast te beperken.”  

De Omgevingsdienst regio Utrecht is al vanaf een vroeg stadium bij het project betrokken. “Dit was nodig, omdat we te maken hebben met een bestaande situatie, waarbij er nog bedrijven zitten, en er ook rekening gehouden moet worden met de milieuaspecten vanwege het spoor en de wegen in het gebied,” zegt Jeroen van Lemmen van de Gemeente Woerden. “Door steeds goed de milieuaspecten in beeld te houden, konden we tijdig inspelen op wat er nodig is in het project.”  

Benieuwd naar werk als Adviseur Ruimtelijke ordening, Milieu & Beleid? Bekijk dan de vacature.